عضو انجمن خانه عمران می‌گوید: به دولت پیشنهاد داده ایم که برای حل مشکل هزینه آورده متقاضیان در طرح نهضت ملی مسکن، نسبت به تولید واحد‌های مسکونی کوچک متراژ ۴۰ تا ۶۰ متری اقدام کند.

اگر در طرح نهضت ملی مسکن میانگین هزینه ساخت را ۶ میلیون تومان در نظر بگیریم، برای احداث یک واحد۴۰ متری، ۲۱۰ میلیون تومان آورده لازم است که در چنین شرایطی هزینه تامین مسکن برای دهک‌های پایین درآمدی کاهش پیدا می‌کند.

بحث مسکن همواره یکی از دغدغه‌های مردم در طول چند سال گذشته بوده است. سخنگوی کمیسیون عمران مجلس با توجه به افزایش قیمت مسکن و افزایش هزینه‌های ساخت در طول چند سال گذشته مدت زمان خانه دار شدن دهک‌های پایین جامعه را ۱۲۰ سال اعلام کرده است.

این موضوع باعث شده برخی از کارشناسان و سازندگان مسکن پیشنهاد ساخت واحد‌هایی با متراژ کمتر را مطرح کنند که البته این موضوع جدیدی نیست و تاکنون چندین بار در دولت‌های مختلف مطرح شده است.

در کشور‌های پیشرفته تقویت نظام اجاره ­داری باعث شده که خانوار‌ها در این واحد‌ها که متولی آن عموما شهرداری ­ها هستند، چندین سال سکونت کنند و کنترل تورم و تمهیدات دیگر هم باعث می­‌شود که در این کشور‌ها اجاره ­داری با شرایط دشواری همراه نباشد.

در ایران فعال نبودن صنعت اجاره ­داری، باعث شده که این سیستم با شرایط سختی همراه باشد. افزایش ناگهانی قیمت مسکن، مستاجران را با چالش مواجه کرده است در چنین شرایطی به دلیل خلاء نظام اجاره داری، افرادی که توان خرید مسکن ندارند نمی‌توانند همانند کشور‌های پیشرفته، از مکانیزم ­های جایگزین نظیر اجاره­ داری، مشکل بی ­مسکنی خود را حل کنند.

تولید واحد‌های کوچک متراژ می‌­تواند یکی از مکانیزم‌های جایگزین صنعت اجاره داری باشد که دولت باید آن را مد­نظر قرار دهد و ساخت این واحد‌ها را دستور کار قرار دهد.

علیرضا بهشت آیین گفت: در طرح نهضت ملی مسکن به دولت پیشنهاد ساخت واحد‌های کوچک متراژ را داده ایم به طوری که ۳۰ درصد از واحد‌های طرح نهضت ملی مسکن را به تولید این واحد‌ها اختصاص دهد.

به گفته عضو انجمن خانه عمران علاوه بر اجرای این طرح در نهضت ملی مسکن باید شهرداری هم در این زمینه ورود پیدا کند و مجوز ساخت مسکن کوچک متراژ در بافت‌های شهری را با شرایط ویژه صادر کند.

بهشت آیین می‌گوید: در صورت رعایت مقررات ملی و ضوابط شهرسازی می‌توان واحد‌های کوچک متراژ را استاندارد و منطبق با اصول معماری ساخت به طوری که سکونت در این واحد‌ها مناسب باشد.

البته پیمانکاران و انبوه‌سازان معتقدند با توجه به قیمت زمین و مصالح در شهر‌هایی مانند تهران ساخت خانه‌هایی با متراژ کمتر از ۷۵ متر صرفه اقتصادی ندارد از این رو آن‌ها تمایلی برای این کار ندارند. این در حالی است که اگر به دفاتر املاک در مناطق شمالی شهر تهران سر بزنیم با انبوهی از فایل‌های خانه‌های متراژ بالا روبه‌رو می‌شویم که با داشتن قیمت‌های چند میلیاردی مشتری چندانی نداشته و بازار مسکن را به سمت رکود برده اند.

پیش از این وزارت راه وشهرسازی اعلام کرده بود کمترین مساحت واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن ۶۰ متر است و با توجه به میانگین ساخت این واحد‌ها متراژ‌های کمتر از ۶۰ متر در طرح‌های مسکن حمایتی ساخته نخواهد شد.

به گفته کارشناسان با استفاده از فرمول ­های مختلف در طرح‌های مسکنی کشور می‌­توان از آسیب­‌های احتمالی احداث این واحد‌ها پیشگیری کرد و در صورتی که تمامی ابعاد این موضوع دیده شود، تولید واحد‌های ۴۰ تا ۶۰ متری می‌تواند فرصتی برای خانه دار کردن برخی از گروه­‌های هدف در بازار مسکن تبدیل شود.

طرح نهضت ملی مسکن در قالب ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی طی ۴ سال برای متقاضیان برنامه ریزی شده که تاکنون اراضی ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی تامین شده و اعلام شده که میزان تسهیلات برای ساخت این واحد‌ها در کلان شهر‌ها و روستا‌ها بین ۴۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان است و اعلام شده بخشی از هزینه‌های ساخت از طریق این تسهیلات پرداخت می‌شود.

بر اساس این گزارش، اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات نشان می‌دهد که در پایان آذرماه سال جاری اجاره‌بها هر مترمربع در شهر تهران معادل ۸۴ هزار تومان است و بدین ترتیب اجاره ماهانه یک واحد آپارتمان ۱۰۰ متری در شهر تهران حدود ۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان خواهد بود. از این رو پرداخت اقساط تسهیلاتی برای ساخت مسکن کمتر از هزینه اجاره یک واحد مسکونی برای زندگی خواهد بود با این تفاوت که پرداخت اقساط منجر به خانه‌دار شدن خانوار خواهد شد.

با وجود اجاره‌بهای فوق‌الذکر همچنین تأمین هزینه‌های زندگی، امکان پس‌انداز برای خانوار وجود نخواهد داشت. با فرض اینکه خانوار بتواند پس‌انداز کند، با وجود تورم دو رقمی در کشور که منجر به کاهش ارزش پول ملی شده و افزایش قیمت مسکن، امکان خرید واحد مسکونی توسط خانوار کاهش خواهد یافت. در صورتی که خرید اقساطی مسکن در واقع اتکا به پس انداز آتی است و خیلی زودتر خانوار را به هدف خود می‌رساند.

همچنین با مکانیزیم خانه دار شدن با استفاده از تسهیلات ساخت و نوسازی مسکن در برنامه حمایتی دولت (نهضت ملی مسکن) که اراضی دولتی را مورد استفاده قرار می‌دهد و هزینه زمین تقریباً صفر می‌شود، طول دوره انتظار خانوار برای خرید مسکن به شدت کاهش خواهد یافت.

گفتنی است دریافت تسهیلات مذکور توسط خانوار چه به صورت شخصی و چه در طرح حمایتی دولت منجر به ایجاد مالکیت واحد مسکونی می‌شود که علاوه بر تأمین نیاز اساسی خانوار برای مکان زندگی، یک کالای سرمایه‌ای و با دوام نیز محسوب می‌شود و همراه با رشد قیمت‌های عمومی، قیمت مسکن به عنوان سرمایه خانوار نیز افزایش می‌یابد، درحالیکه مبلغ اقساط در طی سال‌های بازپرداخت تسهیلات (حداکثر ۱۸ سال) ثابت خواهد بود.

با توجه به اینکه طول دوره ساخت حداقل ۲ تا ۳ سال به طول می‌انجامد و متقاضی باید پس از تکمیل واحد مسکونی و تحویل واحد شروع به پرداخت اقساط کند عملاً رقم اقساط محاسبه در فوق از دو تا سه سال آینده آغاز خواهد شد. بدیهی است تا آن زمان درآمد ماهانه خانوار نیز تقریباً معادل با تورم افزایش خواهد یافت و پرداخت اقساط برای خانوار توان‌پذیر شده و فشار پرداخت اقساط کاهش می‌یابد.

پس از آغاز دوران فروش اقساطی و شروع بازپرداخت تسهیلات، مبلغ تسهیلات ثابت باقی می‌ماند، در حالی که درآمد خانوار متناسب با تورم سالانه افزایش خواهد یافت. از این رو در ۲ الی ۳ سال ابتدایی دوران فروش اقساطی، بازپرداخت تسهیلات ممکن است در برخی موارد با فشار مالی برای خانوار همراه باشد اما پس از گذشت ۲ تا ۳ سال ابتدایی فروش اقساطی و با افزایش درآمد خانوار، پرداخت اقساط تحمل‌پذیر می‌شود و خانوار تحت فشار نخواهد بود.

دولت برای تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و حمایت از این اقشار پرداخت یارانه سود تسهیلات را در نظر گرفته است که وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر مجدانه پیگیر تأمین منابع لازم برای پرداخت یارانه سود اقشار کم‌درآمد جامعه است. در صورت تأمین این منابع اقساط تسهیلات در نرخ‌های سود متفاوت برای دهک‌های متفاوت درآمدی به شرح زیر خواهد بود.

تسهیلات یارانه‌ای ساخت و نوسازی مسکن و اقساط ماهانه

در تهران برای تسهیلات ۴۵۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۹ درصد برای دهک‌های۴ و ۵، مبلغ اقساط بدون سود دوران مشارکت ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است. همچنین رقم اقساط با نرخ سود ۵ درصد برای دهک‌های اول تا سوم نیز بدون سود دوران مشارکت ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان برآورد شده است.

در شهرهای با جمعیت بیش از یک میلیون نفر برای تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی با با نرخ سود ۹ درصد برای دهک‌های۴ و ۵، مبلغ اقساط بدون سود دوران مشارکت ۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است. همچنین رقم اقساط با نرخ سود ۵ درصد برای دهک‌های اول تا سوم نیز بدون سود دوران مشارکت ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان برآورد شده است.

در مراکز استان برای تسهیلات ۳۵۰ میلیون تومانی با با نرخ سود ۹ درصد برای دهک‌های۴ و ۵، مبلغ اقساط بدون سود دوران مشارکت ۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است. همچنین رقم اقساط با نرخ سود ۵ درصد برای دهک‌های اول تا سوم نیز بدون سود دوران مشارکت ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد شده است.

در سایر مناطق شهری برای تسهیلات ۳۰۰ میلیون تومانی با با نرخ سود ۹ درصد برای دهک‌های۴ و ۵، مبلغ اقساط بدون سود دوران مشارکت ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است. همچنین رقم اقساط با نرخ سود ۵ درصد برای دهک‌های اول تا سوم نیز بدون سود دوران مشارکت ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان برآورد شده است.

در مناطق روستایی برای تسهیلات ۲۵۰ میلیون تومانی با با نرخ سود ۹ درصد برای دهک‌های۴ و ۵، مبلغ اقساط بدون سود دوران مشارکت ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است. همچنین رقم اقساط با نرخ سود ۵ درصد برای دهک‌های اول تا سوم نیز بدون سود دوران مشارکت ۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان برآورد شده است.

در این مدل تخصیص یارانه نرخ سود به گروه‌های کم درآمد رقم اقساط را به شدت کاهش داده و پرداخت آن را برای خانوار توان‌پذیر می‌کند.

تسهیلات ساخت و نوسازی مسکن بر اساس قانون جهش تولید مسکن و اقساط ماهانه (بدون پرداخت یارانه سود اقشار کم‌درآمد) نیز به شرح زیر است:

در تهران برای تسهیلات ۴۵۰ میلیون تومانی، مبلغ اقساط ماهانه بدون سود دوران مشارکت ۷ میلیون تومان است. در شهرهای با جمعیت بیش از یک میلیون نفر برای تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی مبلغ اقساط ماهانه بدون سود دوران مشارکت ۶ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است. در مراکز استان‌ها برای تسهیلات ۳۵۰ میلیون تومانی مبلغ اقساط ماهانه بدون سود دوران مشارکت ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. همچنین، در سایر شهرها برای تسهیلات ۳۰۰ میلیون تومانی مبلغ اقساط ماهانه بدون سود دوران مشارکت ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است. در مناطق روستایی برای تسهیلات ۲۵۰ میلیون تومانی مبلغ اقساط ماهانه بدون سود دوران مشارکت ۳ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است.

تصریح می‌شود، متقاضی می‌تواند در صورت تمایل سود دوران مشارکت مدنی را نیز به صورت اقساطی در طول دوره فروش اقساطی پرداخت کند.

این گزارش می‌افزاید، تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق ممتاز بانک مسکن به صورت انفرادی و زوجین قابل پرداخت است. نرخ سود این تسهیلات ۱۷.۵ درصد و بازپرداخت آن ۱۲ ساله خواهد بود. جزئیات این بخش نیز شامل موارد زیر است:

اقساط ماهانه تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی زوجین در تهران ماهانه ۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان و اقساط ماهانه تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی انفرادی در تهران، ماهانه ۳ میلیون و ۳۰۰ میلیون تومان است.

اقساط ماهانه تسهیلات ۳۲۰ میلیون تومانی زوجین در مراکز استان ماهانه ۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و اقساط ماهانه تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی انفرادی در مراکز استان، ماهانه ۲ میلیون و ۷۰۰ میلیون تومان است.

اقساط ماهانه تسهیلات ۲۴۰ میلیون تومانی زوجین در سایر شهرها ماهانه ۴ میلیون تومان و اقساط ماهانه تسهیلات ۱۲۰ میلیون تومانی انفرادی در سایر شهرها، ماهانه ۲ میلیون تومان است.

طرح نهضت ملی مسکن با هدف ساخت چهار میلیون واحد مسکونی برای متقاضیان برنامه ریزی شده است. از مهر ماه ثبت نام در طرح نهضت ملی مسکن از متقاضیان واجد شرایط آغاز شد و ساعت ۲۴ روز پنج شنبه این فرصت به اتمام رسید.

ثبت‌نام مردان مجرد از دوشنبه ۲۰ دی آغاز می‌شود و سن ثبت‌نام کنندگان هم از ۲۵ سال به ۲۳ سال کاهش یافته است. ثبت‌نام‌کنندگان مجرد باید هنگام تحویل واحد طبق فرم تعهد متاهل باشند؛ در غیر این صورت واحد به قیمت کارشناسی روز برای متقاضیان محاسبه می‌شود.

پیش از این، فقط مردان مجرد بالای ۴۵ سال و زنان مجرد بالای ۳۵ سال امکان ثبت‌نام در طرح نهضت ملی مسکن را داشتند، اما با این مصوبه، مردان مجرد بالای ۲۳ سال نیز با هدف تشویق آن‌ها به ازدواج می‌توانند از هفته آینده در سامانه «ثمن» ثبت‌نام کنند.

میزان اقساط تسهیلات نهضت ملی مسکن با توجه به آنچه مسئولان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده‌اند حدود ۳/۵ تا چهار میلیون تومان خواهد بود. تاریخ شروع پرداخت اقساط نیز دو تا سه سال بعد از دریافت این تسهیلات است.

برای ساخت چهار میلیون واحد مسکونی تاکنون بیش از ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار نفر ثبت نام کرده اند. در تمامی شهر‌های کشور تا کنون اراضی برای ساخت این واحد‌ها تامین شده است. تجربه ساخت واحد‌های مسکن مهر نشان می‌دهد که زمان بر شدن ساخت این واحد‌ها قیمت این واحد‌ها را از ۳۰ میلیون تومان به بیش از ۳۰۰ میلیون تومان رساند.

با مطرح شدن طرح نهضت ملی مسکن متقاضیان از نحوه ساخت این واحد‌ها و میزان قیمت تمام شده آن نگران هستند.

قیمت تمام شده ساخت مسکن را کاهش می‌دهیم

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه وشهرسازی گفت: ما برای واجدان شرایط مسکن کشور سعی کرده ایم سهم تسهیلات اضافه کنیم و قیمت تمام شده در حوزه مصالح ساختمانی و همچنین در حوزه زمین راکاهش داده ایم.

به گفته محمود زاده بیشترین زمین‌ها در اختیار دولت است، بنابراین سعی کرده‌ایم با اجاره ۹۹ ساله و حذف سیستمی آن از قیمت کل بتوانیم قیمت تمام شده را کاهش دهیم. در شیوه‌های ساخت هم ما سعی کرده ایم شیوه‌های ارزان سازی را در دستور کار خود قرار دهیم.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان گفت: بخش خصوصی انتظار دارد در کنار جهش تولید مسکن، جهش ساختاری در عملکرد سازمان‌ها، ارگان‌ها و نهاد‌های دولتی صورت گیرد. ساخت چهار میلیون مسکن که گفته می‌شود بر عهده بخش خصوصی خواهد بود، نیاز به هم‌افزایی و رفع موانع از جلوی پای بخش خصوصی دارد.

به گفته پور حاجت، ساخت سالیانه یک میلیون واحد و حتی بیشتر امکانپذیراست به شرطی که بخش خصوصی بتواند بدون دغدغه و گرفتار شدن در دیوان‌سالاری و پیچ و خم اداری کار‌ها را جلو ببرد.

کارشناس اقتصاد در حوزه مسکن گفت: به طور میانگین اگر ساخت هر متر ساختمان ۱۰ میلیون تومان هزینه داشته باشد، هدف دولت برای ساخت یک میلیون واحد مسکن در سال با در نظر گرفتن این شرایط و فرض بر اینکه هر واحد ۸۰ متر باشد، باید ۸۰ میلیون متر مربع مسکن ساخته شود و اگر این رقم در ۱۰ میلیون تومان ضرب شود مفهوم آن این است که چند صد میلیارد تومان وارد گردش شده است.

حق شناس گفت: یکی از موتور‌های پیشران وضعیت فعلی اقتصاد می‌تواند بازار مسکن باشد به شرطی که تأمین منابع آن از بخش‌های واقعی اقتصاد صورت گیرد و از محل چاپ پول نباشد، چرا که در این صورت شاهد افزایش نرخ تورم و رکود مجدد در بازار مسکن خواهیم بود.

بخشی از حوزه پیشران اقتصاد بخش مسکن است، اما به شرطی که پول‌هایی در این بازار هزینه می‌شوند، از محل چاپ پول نباشد و پول حقیقی در این بازار تزریق شود و به گردش درآید.

ساخت مسکن با اشتغال مستقیم همراه است، زمانی که یک متر مسکن ساخته می‌شود، هزاران مهندس در رشته‌های مختلف، کارگران ماهر و غیر ماهر، بنگاه‌ها فعال می‌شوند. زمانی که بخش مسکن فعال نباشد، صنعت سیمان، صنعت آلومینیوم، صنعت رنگ، صنعت چوب و… نمی‌توانند به کار خود ادامه دهند و رونق داشته باشند در بخش مسکن به کار می‌گیریم.

در حال حاضر تاکنون چندین بار دولت اعلام کرده است که برای ساخت واحد‌های مسکن دولتی از جمله مسکن ملی هزینه ساخت هر مسکن بین ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان تا سه میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است که به نظر می‌رسد برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن هم چنین تدابیری را در نظر بگیرند.

پیش از این دولت اعلام کرده بود که برای تسریع در اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن از تکنولوژی‌های جدید کشور چین استفاده خواهد کرد که همین خود باعث حاشیه‌های بسیار زیادی شده است چراکه چندین بار اعلام شده بود که قرار است چینی‌ها به جای سازندگان ایرانی اقدام به ساخت کنند. البته در نهایت این موضوع هم از سوی وزیر راه و شهرسازی و هم از سوی معاونت مسکن و ساختمان تکذیب شد.

سازندگان بخش خصوصی مدعی هستند که خود می‌تواند با کمترین هزینه و با سرعت بسیار بالایی ظرف مدت یک سال یک میلیون واحد مسکونی را بسازند به شرطی که به بخش خصوصی اعتماد شود و حمایت از این بخش صورت گیرد.